Til utleiere av næringseiendom: Praktiske sider ved den nylig lanserte kompensasjonsordningen for næringslivet

Utleiere av næringseiendom som opplever fall i leieinntektene kan dermed søke om tilskudd fra staten gjennom den nyopprettede portalen på «kompensasjonsordning.no». Nettstedet inneholder utfyllende informasjon om hvem som kan søke og hva det kan søkes om, samt veiledning til hvordan man går frem for å søke. Ettersom ordningen ikke primært er tiltenkt utleiere, ser vi at det mangler veiledning til flere av spørsmålene som en utleier kan tenkes å sitte med. Trolig vil flertallet av utleiere av næringseiendom ikke kvalifisere for støtte under ordningen, men for utleiere som opplever et omsetningsfall vil ordningen være aktuell. For disse har vi vurdert innholdet i ordningen og samlet noen praktiske tips og spørsmål. For ordens skyld presiseres at fremstillingen ikke er uttømmende, men kun begrenset til noen spørsmål med hensyn til næringsutleie.

Kompensasjonordningen i et nøtteskall
Utgangspunktet er at alle foretak som er registrert i Norge etter 1. mars 2020 kan søke om tilskudd under kompensasjonsordningen, med mindre de er uten ansatte, uten aktivitet eller omfattet av andre støtteordninger. Det kan søkes om støtte til dekning av faste, uunngåelige kostnader – foreløpig i perioden mars–mai 2020. Det søkes om støtte månedsvis. For å søke om støtte må foretaket ha et omsetningsfall på minst 20 % i mars måned og 30 % i de øvrige kalendermånedene det søkes om tilskudd for. Det oppstilles ikke noe krav om direkte årsakssammenheng mellom virusutbruddet og fallet i omsetning. Søknaden om tilskudd sendes etterskuddsvis etter utløpet av den kalendermåneden tilskuddet gjelder for – og siste frist for å søke er foreløpig satt (for hele perioden) til 30. juni 2020. Kompensasjonen er skattepliktig.

Beløpsbegrensninger
Minstegrensen for å få utbetalt kompensasjon er kr. 5 000. Beløp under dette blir ikke utbetalt. Beløp opp til og med kr. 30 millioner utbetales i sin helhet (eventuelt med fratrekk av egenandel på kr. 10 000 dersom virksomheten ikke er pålagt av staten å stenge). Beløp over kr. 30 millioner avkortes med 50 %. Det maksimale beløpet man kan få i støtte per kalendermåned er kr. 80 millioner. Det vil si at kompenasjonsgrunnlaget må utgjøre NOK 130 mill. for å oppnå maksimalt tilskudd. I tillegg er det en absolutt begrensning at tilskuddet ikke kan overstige omsetningstapet, noe som er naturlig (foretaket skal ikke tjene på ordningen). I tillegg risikerer foretaket avkortning i tilskuddet dersom det i 2019 hadde underskudd på ordinært resultat før skatt.

Konsern og partsforhold
Hvert foretak skal som hovedregel sende en selvstendig søknad. I konsernforhold kan imidlertid konsernet sende én søknad som om konsernet var ett foretak. De beløpsbegrensninger og avkortninger som nevnt ovenfor vil da gjelde for konsernet som helhet. Dersom samlet tilskuddsbeløp for konsernselskapene vil overstige kr. 30 millioner, skal det sendes en samlet søknad fra konsernet. Du som utleier kan derfor velge søknadsform for ditt konsern (dersom du har en konsernstruktur), gitt at samlet tilskuddsbeløp for selskapene i konsernet ikke overstiger kr. 30 millioner. Et vilkår for kompensasjon er at søker har ansatte. For utleiekonserner med mange SPV’er uten ansatte, vil konsernregelen kunne medføre at det kan søkes om støtte også for foretak uten ansatte – ved at man søker om støtte til konsernet samlet. Dette «konsernforetaket» vil da ha ansatte (gitt at noen av selskapene i konsernstrukturen faktisk har ansatte). Dette kan tenkes å være en utilsiktet konsekvens av konsernregelen som senere vil bli endret, men i forskriftens nåværende form fremstår denne muligheten som reell.

Lønnskostnader
Direkte lønnskostnader regnes ikke som faste og uunngåelige kostnader. Det var opprinnelig foreslått å inkludere strengt nødvendige lønnskostnader i kompensasjonsordningen, men i den endelige versjonen ble dette standpunktet forlatt. Lønnskostnader må derfor dekkes av foretaket selv (med mindre andre kompensasjonsordninger gir støtte). Men om tjenestene kjøpes (om drift og vedlikehold for eksempel er satt ut til et «facility management»-selskap slik at lønnskostnadene formelt ligger der), vil hele utgiften trolig inngå i beregningen av de faste, uunngåelige kostnadene for det selskapet som kjøper disse tjenestene.

Eiendomsskatt og festeavgift
Kompensasjonen er begrenset til enkelte bestemte poster i næringsoppgaven (6300, 6310, 5340, 6395, 6400, 6700, 6995, 7040, 7490 og 7500). Eiendomsskatt og festeavgift skal føres under post 7750 i næringsoppgaven (eventuelt kan festeavgift for tidsbegrensede festekontrakter føres under post 7700 i næringsoppgaven). Kompensasjonsforskriften lister opp hvilke poster i næringsoppgaven som anses for å utgjøre faste, uunngåelige kostnader – og post 7750 (og 7700) er ikke nevnt i forskriften. Eiendomsskatten og festeavgiften vil derfor ikke anses som en kompensasjonsberettigende kostnad selv om de rent faktisk er faste og uunngåelige. Dersom eiendomsskatt og/eller festeavgift er en del av felleskostnadene som faktureres leietakerne, kan dette stille seg annerledes og trolig likestilles med bortfall av leie. Regjeringen har imidlertid gitt uttrykk for at det kan komme endringer i kompensasjonsordningen. Det kan derfor tenkes at det kommer supplerende regler som fanger opp disse tilfellene.

Frivillig reduksjon av leie
Det er summen av foretakets faste, uunngåelige kostnader som danner grunnlaget for beregningen av kompensasjonens størrelse – ikke størrelsen på omsetningsfallet. For leietaker (og tilsvarende for den som er skyldig i andre betalingsforpliktelser) vil en reduksjon av plikten til å betale leie innebære en tilsvarende reduksjon av de faste, uunngåelige kostnadene. Den praktiske konsekvensen av en frivillig reduksjon av leien i perioden mars–mai 2020 blir dermed at leietaker vil motta mindre i kompensasjon fra staten. Utleier på sin side vil få et korresponderende tap i omsetningen, men ikke en tilsvarende reduksjon av de faste, uunngåelige kostnadene. En frivillig reduksjon av leie kan dermed bidra til at utleier kommer over terskelen på minst 30 % (20 % for mars) omsetningsfall slik at utleier selv kan søke om støtte. Leiereduksjonen får imidlertid ingen innvirkning på hvor mye utleier kan få i kompensasjon. Utleier risikerer dermed å redusere sin egen omsetning (gi leiefritak) uten å få noe igjen for det. Et poeng i denne sammenheng blir derfor at du som utleier bør foreta en grundig vurdering før leiereduksjon eventuelt vurderes.

Omsetningsleie
Mange utleiere har leieavtaler med innslag av omsetningsleie. Bortfall av denne kvalifiserer som inntektsbortfall for utleier og inngår i beregningen av omsetningsfall. Sett fra leietakers side vil en omsetningsbasert leie være en variabel kostnad som ikke regnes som «faste, uunngåelige kostnader». Leietaker blir dermed ikke kompensert under kompensasjonsordningen for dette. Det samme gjelder for advokattjenester, meglerhonorarer og andre tidsbegrensede oppdrag.

Utsatt eller forsinket betaling
Dersom leietaker er forsinket i sin betaling av leie består fremdeles plikten til å betale leie. Det samme gjelder dersom utleier har gitt frivillig utsettelse av betalingen. Betales leien for april 2020 i november 2020, vil utleier fortsatt bli ansett å ha leieinntekt i april 2020 etter forskriften. Så lenge leien betales en gang i fremtiden vil den derfor ikke anses som tapt – og dermed heller ikke utgjøre et omsetningsfall. Kompensasjonsordningen bygger på et utgangspunkt om etterskuddsvis søknad, betaling og kontroll. Dette blir derfor kun et spørsmål om periodisering.

Annen avkastning enn leie
Det er uttrykkelig presisert i kompensasjonsforskriften at «annen avkastning av fast eiendom enn inntekt ved utleie» ikke skal anses som omsetning i relasjon til kompensasjonsordningen. For utleiere blir det dermed i praksis kun bortfall av leie som kommer i betraktning når man skal ta stilling til om utleier kvalifiserer for ordningen gjennom et 30 % omsetningsfall (20 % for mars måned). Merk at det her kun er snakk om «avkastning». Bortfall av andre inntekter (for eksempel salg av tjenester) vil fortsatt kunne anses som omsetningsfall.

Valutatap
I løpet av de siste to månedene har den norske kronen svekket seg mot de mest vanlige valutaene. Lider du tap som følge av fall i kroneverdien, f.eks. ved tap på valutalån, vil dette tapet ikke inngå i beregningsgrunnlaget av netto rentekostnad (som i utgangspunktet utgjør en del av de faste, uunngåelige kostnadene). Slike tap blir ikke dekket gjennom kompensasjonsordningen.

Tilfeller der inntektene/kostnadene ikke er jevnt fordelt utover året
For enkelte foretak vil kompensasjonsordningen ikke gi noe tilstrekkelig bidrag. Dette gjelder særlig foretak med en sesongavhengig omsetning, som skianlegg og sesonghoteller. Et skianlegg baserer f.eks. store deler av sine utgifter i perioden mai–november på inntekter de får i forutgående mars og april måned. I et slik tilfelle vil omsetningsfallet i mars og april bli langt over de påkrevde 30 % (20 % for mars måned), men de faste, uunngåelige kostnadene det kan bli aktuelt å dekke i denne perioden (mars og april + mai) er ikke noe vesentlig høyere enn utgiftene resten av året anlegget ikke er i drift og ikke har inntekter. Kompensasjonen blir dermed lav sammenlignet med det reelle tapet (og de faste, uunngåelige kostnadene fortsetter presumptivt å løpe videre gjennom året). Regjeringen er imidlertid klar over denne «skjevheten» som ordningen innebærer og har gitt uttrykk for at de ser på alternative måter å kompensere slike foretak i reiselivet. For de som er involvert i slike sesongavhengige bransjer/foretak kommer det derfor forhåpentligvis et lys i enden av tunnelen etter hvert.

Insolvens
Foretaket som søker støtte kan ikke være under konkursbehandling eller ha vært insolvent før koronautbruddet. Dette henger sammen med formålet bak kompensasjonsordningen som er å sikre at foretak som ellers har livet rett holder seg flytende. Vilkåret om insolvens inneholder to undervilkår; foretaket må ha vært både insuffisient (summen av gjeld overstiger verdien av eiendelene) og illikvid (varig ute av stand til å gjøre opp sine forpliktelser etter hvert som de forfaller). At for eksempel et eiendomsselskap har underbalanse/er underkapitalisert vil derfor normalt ikke få betydning for utsiktene til å søke om tilskudd. Ofte vil realiteten være at foretaket sikres likviditet fra sitt morselskap.

Særlig dekningsrett
Det er et vilkår for å få støtte at det ikke foreligger tvangsgrunnlag (f.eks. utlegg) eller avtale som gir særskilt dekningsrett i tilskuddet som utbetales til foretaket. Utleier kan dermed ikke betinge seg panterett i tilskuddet til leietaker, ettersom en slik panterett vil avskjære utbetalingen av tilskuddet i sin helhet.