Nytt fra Høyesterett: Styrer i eierseksjonssameier kan saksøke ledelsen i utbyggingsselskaper for mangler ved fellesarealer
I avgjørelsen 6. mars 2025 kom Høyesterett til at et eierseksjonssameie kan anlegge søksmål om erstatning for mangelfulle fellesarealer mot ledelsen i utbyggingsselskapet. Det har ikke vært rettspraksis av betydning om dette spørsmålet tidligere, og forarbeidene til eierseksjonsloven talte i utgangspunktet mot en slik adgang. Slik sett innebærer avgjørelsen en viktig rettsavklaring. I de tilfellene hvor utbyggerselskapet ikke har økonomisk anledning til å gjøre opp for mangler ved fellesarealene, er dette en viktig sikkerhetsventil som sikrer at styret kan ta ut søksmål mot selskapsledelsen personlig.
Vår klient Sameiet Hagalia 40 vant frem, og ble tilkjent fulle sakskostnader for alle tre instanser. Forfatter av denne artikkelen prosederte saken for sameiet.
Styret i Sameiet Hagalia 40 i Sandefjord saksøkte Moods Eiendom AS som hadde oppført sameiets bygningsmasse, og krevde retting av og erstatning for mangler ved fellesarealene.
Utbyggerselskapet kunne ikke betale for seg dersom søksmålet vant fram, og sameiet saksøkte derfor også den personen som var både enestyre og daglig leder i utbyggerselskapet, Øystein Werner Davidsen. Sameiet hevdet at han var personlig ansvarlig for manglene etter uaktsomhetsregelen i aksjeloven § 17-1, den såkalte styreansvarsregelen. Spørsmålet for Høyesterett gjaldt om et eierseksjonssameie ved styret kan være saksøker – ha partsevne – også i slike tilfeller, der erstatningskravet ikke bygger på en kontrakt.
Høyesterett konkluderer med at sameiet kan være saksøker. Det legges vekt på at formålet med eierseksjonsloven § 60 var å få på plass en praktisk ordning der styret i sameiet kan bringe krav inn for domstolene om erstatning for mangler ved fellesarealene. Dersom dette ikke hadde vært mulig, måtte søksmålet anlegges av de enkelte sameierne. Søksmålet mot Davidsen skal derfor fremmes for Vestfold tingrett sammen med søksmålet mot Moods Eiendom AS, hvor hovedforhandling er berammet i oktober i år. Det er satt av 4 dager til saken.
Litt mer om bakgrunnen for saken:
Moods Eiendom AS ble stiftet i 2013, og selskapet var byggherre ved oppføringen av bygningsmassen i sameiet i 2014 til 2015 og solgte eierseksjonene i 2015.
I perioden desember 2020 til april 2023 var det tilbakevendende lekkasjer fra taket, som skapte store skader i de underliggende leilighetene. Sameiet engasjerte fagansvarlig for bygningsfysikk hos Norconsult AS, som befarte bygget og konkluderte slik i sin rapport:
"Vår samlede vurdering er at dette totalt sett er noe av den mest graverende vi har sett på et prosjekt av denne størrelsen. Løsninger er gjennomgående ikke i tråd med god håndverksskikk, og vil ikke ha en levetid som kan forventes. Slik sett er sameiet i en situasjon hvor det vil bli store fremtidige utgifter til nødvendige utbedringer og reparasjoner av løsninger på tak og fasader."
I desember 2023 tok sameiet ved styrelederen ut søksmål mot Moods Eiendom AS ved Vestfold tingrett med krav om retting av og erstatning for mangler ved sameiets fellesarealer. Som mangler ble det blant annet påberopt feil ved fasadene og lekkasjer. Utbedringskostnadene ble anslått til over fire millioner kroner.
I mars 2024 fremmet styret i sameiet også erstatningskrav mot Davidsen personlig. Kravet var begrunnet med at han som enestyre og daglig leder i Moods Eiendom AS hadde opptrådt uaktsomt ved kontraktsbruddene og kunne holdes ansvarlig overfor sameiet etter det personlige styreansvaret. Påstanden gikk ut på at selskapet og Davidsen skulle dømmes til å betale erstatning til sameiet som solidarisk ansvarlige.
Davidsen anførte at saken måtte avvises fordi sameiet ikke har såkalt partsevne til å ta ut søksmål i styreansvarssaker. Tingretten kom til at sameiet har partsevne, men lagmannsretten kom til motsatt resultat og sameiet anket spørsmålet inn for Høyesterett.
Mange utbyggerselskeper er såkalte single purpose-selskap, som er planlagt nedlagt så snart reklamasjonsperioden på 5 år er over. I vår sak mener sameiet at det er utvist grov uaktsomhet, og da er ikke reklamasjonsperioden på 5 år en begrensning mht. å fremsette mangelskrav. Men dersom utbyggerselskapet er lagt ned er personlig styreansvar eneste mulighet for eierseksjonssameiet til å oppnå dekning. Av denne grunn vil Høyesteretts avgjørelse være av stor interesse for de mange av landets eierseksjonssameier.