Har huseiere rett til erstatning for verditap forårsaket av støy fra utbyggingen av E18? Høyesterett mener nei, fordi verdifallet anses som midlertidig og vil forsvinne når prosjektet ferdigstilles i 2030. Likevel er saken ikke avgjort – dommen konkluderer med at det må foretas en ny behandling i lagmannsretten, der grunneierne vil få en ny mulighet til å sikre kompensasjon for verdireduksjonen de mener å ha blitt påført.
Den 26. september avsa Høyesterett en dom som gjelder skader og ulemper påført en rekke boligeiendommer langs E18 i forbindelse med byggearbeid som startet i 2022 og skal pågå til 2030. Saken reiste flere spørsmål, men det sentrale spørsmålet vi behandler var om eierne av fem boligeiendommer langs Sandviksveien hadde krav på vederlag for redusert omsetningsverdi for de midlertidige støyplagene knyttet til utbyggingen.
Høyesteretts avgjørelse
Flertallet i Høyesterett kom til at eiendommene ikke skulle bli tilkjent erstatning, fordi støyulempene vil være borte når anlegget er ferdig. Den midlertidige verdireduksjonen som disse ulempene medførte, utgjorde etter flertallets syn ikke et «økonomisk tap» etter grannelova § 9, fordi et slikt tap først vil foreligge dersom eiendommen selges eller verdireduksjonen realiseres på annen måte i løpet av anleggsperioden. Lagmannsrettens overskjønn ble derfor opphevet for disse eiendommene.
Vår vurdering av dommen
Det kan argumenteres for at resultatet burde vært annerledes. Vi skal begrunne dette.
De aktuelle eiendommene var parter i en avtale om skjønn. Skjønnet skulle bygge på ekspropriasjonsrettslige regler. Huseierne hadde fått erstatning i lagmannsretten, og det var staten som anket. Statens syn var at den verdireduksjon som grunneierne opplevde i anleggsperioden, ikke uten videre var uttrykk for en reduksjon i deres formuesstilling, fordi man måtte se hen til hva som skjedde ved anleggets ferdigstillelse i 2030. Høyesteretts flertall på fire dommere forfulgte denne argumentasjonen, og fordypet seg i en drøftelse om hva et økonomisk tap kan være og om et bruksverditap har erstatningsrettslig vern.
Men dermed kom argumentasjonen og rettens drøftelse fjernt fra det riktige rettslige utgangspunkt, hvilket ledet til et uheldig resultat. I skjønnssaker som dette skal imidlertid bedømmelsen av om det foreligger et tap, og hvor stort dette er, ta utgangspunkt i forholdene da byggetiltaket tok til/da arealene ble tiltrådt. På det tidspunktet, har det formodningen for seg at det forelå et tap ved at eiendommene sank i verdi. Dette var staten også enig i.
Dilemmaet blir da hvordan man skal hensynta den fordelen som oppstår i 2030 ved at forholdene blir bedre. Noen huseiere vil oppleve at støy- og naboforholdene blir bedre enn de noen gang har vært, for eksempel fordi den nye vegen blir lagt i tunell forbi deres eiendom.
I så tilfelle oppstår spørsmål om det skal gjøres fradrag for en fordel (lovens § 9). Hvis svaret på dette er ja, vil man på skjønnstidspunktet måtte neddiskontere verdien av denne fordelen, fordi den inntrer en del år inn i fremtiden. Dette betyr at huseierne ikke får erstattet det fulle omsetningstapet som inntrer når gravearbeidene starter, men må tåle et fradrag for en fremtidig fordel.
Hvis man resonnerer slik, ser man at det ikke blir noen forskjell mellom de huseiere som blir boende gjennom anleggsperioden og de som velger å selge underveis. Ved salg i anleggsperioden vil huseierne måtte realisere et tap. Men dette tapet blir mindre jo mer man nærmer seg ferdigstillelsen av anlegget, fordi potensielle kjøpere vil verdsette den fordelen som da inntrer.
Ny vurdering i lagmannsretten
Dommen i Høyesterett konkluderte med at lagmannsrettens overskjønn ble opphevet, og dermed sendt tilbake til lagmannsretten. Det er således duket for en omkamp i saken.
Dommen i sin helhet kan leses her.
Har du spørsmål?
Ta gjerne kontakt med Bjørn Stordrange eller Odd Walther Moi om du har spørsmål vedrørende denne eller lignende saker.